綠色建筑理念因符合中國可持續(xù)發(fā)展的國策而得到快速發(fā)展。綠色技術(shù)和產(chǎn)品層出不窮，綠色建筑的工程項目蓬勃興起，相關(guān)的標準及政策不斷推出。
    然而，在筆者參與綠色建筑的工作中，發(fā)現(xiàn)有不少項目在設(shè)計階段獲得了高評價，而到運營階段，由于缺乏有效的運營能力和真實的運行數(shù)據(jù)，往往達不到預期的綠色目標。這就需要我們思考：投入大量的精力和資金建造的綠色建筑，為什么達不到預期目標？
    公共建筑物的生命期成本分配中，運行與管理費用約占生命期成本（LCC）總費用的85%以上，而一次建設(shè)費用僅為15%。維持設(shè)備功能、確保設(shè)備率、盡量減少設(shè)備故障，運營管理是發(fā)揮設(shè)備投資效益的重要環(huán)節(jié)。其中的信息化與自動化系統(tǒng)則為現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施管理提供了平臺與基礎(chǔ)。
    中國綠色建筑近十年的工程實踐積累了大量的經(jīng)驗教訓，各類綠色技術(shù)的應用日益成熟，建設(shè)的增量成本也從早期的盲目投入，逐步收斂到一個合理的范圍。但是，這些投入的效益如何？增量成本如何回收？目前有著各式各樣的計算與說法：有些是以理想的計算值來說明效果，有些是忽略運行投入來得出增量成本的回收期，有些則是回避了具體的經(jīng)濟分析……總之，能準確說明綠色建筑效益的資料很少。
    直面運營成本
    綠色建筑技術(shù)分為兩大類：被動技術(shù)和主動技術(shù)。所謂被動綠色技術(shù)，就是不使用機械電氣設(shè)備干預建筑物運行的技術(shù)，如圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱、固定遮陽、隔聲降噪，朝向和窗墻比的選擇，使用透水地面材料等。而主動綠色技術(shù)則使用機械電氣設(shè)備來改變建筑物的運行狀態(tài)與條件，如暖通空調(diào)、雨污水的處理與回用、智能化系統(tǒng)應用、垃圾處理、綠化無公害養(yǎng)護、可再生能源應用等。
    被動綠色技術(shù)所使用的材料與設(shè)施，在建筑物的運行中一般養(yǎng)護的工作量很少，但也存在一些日常的加固與修補工作。而主動綠色技術(shù)所使用的材料與設(shè)施，則需要在日常運行中使用能源、人力、材料資源等，以維持有效功能，并且在一定的使用期后，必須進行更換或升級。
    綠色建筑的運行成本大致有7類。一類是設(shè)施維護費。信息與控制系統(tǒng)一般為造價的2～4%，機械電氣設(shè)備一般為造價的2～3%。第二類是設(shè)施更新費。信息與控制系統(tǒng)的更新周期一般為6～8年，機械電氣設(shè)備的更新周期一般為8～10年。第三類是設(shè)施運行消耗。主要為設(shè)施本身的能耗和材耗，如水處理設(shè)施運行所需投放的藥劑等。第四類是養(yǎng)護費。綠化養(yǎng)護（包括人工、肥料、農(nóng)藥等）費用。第五類清潔費。*空調(diào)投運后，其風管需兩年清洗一次。清洗費用按風管展開面積計算，每平方米大約20～30元。第六類垃圾分類收集與處理費。第七類檢測費。建筑物運行中所排放污水和廢氣的檢測，非傳統(tǒng)水源水質(zhì)的檢測等。
    顯然，這些費用是綠色建筑運行所必須的，如果不能持續(xù)保證投入的話，必然會有一部分的綠色設(shè)施和措施出現(xiàn)問題。
    機制撬動運營
    國內(nèi)綠色建筑運營水平不高的情況源于長期以來的“重建輕管”風氣，這里有體制問題，也有操作機制問題。
    我們追求建成了多少綠色建筑，這是建設(shè)者的成就與業(yè)績。但是要核查綠色建筑的運行效果是否一一達到了設(shè)計目標，尤其是綠色措施出現(xiàn)問題時，建設(shè)者和管理者往往互相推諉責任。因為建設(shè)者不承擔運營的責任，而管理者則是被動地去運行管理綠色建筑，并不將此作為自己的成就和業(yè)績。如從經(jīng)濟核算的角度考慮，綠色措施的運行成本高于傳統(tǒng)建筑，在物業(yè)費低收益的狀態(tài)下，不少物業(yè)管理機構(gòu)其實把綠色建筑視為一種負擔，常會因某些理由不時地停用一些綠色設(shè)施。
    為提高我國綠色建筑運營水平，筆者有如下建議：
    首先，明確綠色建筑管理者的責任與地位。物業(yè)管理機構(gòu)接管獲綠色設(shè)計認證的建筑，應承擔綠色設(shè)施運行正常并達到設(shè)計目標的責任，如獲得綠色運營認證，物業(yè)管理機構(gòu)應得到80%的榮譽和不低于50%的獎勵。
    其次，認定綠色建筑運行的增量成本。綠色建筑的建設(shè)有增量成本，綠色建筑的運行也有增量成本，這是不爭的事實。建議凡是獲得綠色運營標識認證的建筑物，可按不同考慮適當增加物業(yè)管理收費，以彌補綠色建筑運行的增量成本，在機制上使物業(yè)管理企業(yè)得到合理的工作回報。
    再其次，建設(shè)者須以面向成本的設(shè)計實行綠色建筑的建設(shè)。綠色建筑不能不計成本地構(gòu)建亮點工程，應在滿足用戶需求和綠色目標的前提下，盡可能降低成本。
    zui后，用好智能控制和信息管理系統(tǒng)，以真實的數(shù)據(jù)不斷完善綠色建筑的運營。經(jīng)過智能控制和信息管理系統(tǒng)的平臺幾年的運行，所積累的運營數(shù)據(jù)、成本和收益將能正確反映綠色建筑的實際效益。
    因此，綠色建筑只有通過有效的運營管理，才能達到預期目標。我們要應用生命期評價和成本分析的科學方法，準確掌握建設(shè)、運行維護費用所構(gòu)成的生命期成本，合理選用綠色技術(shù)，逐步完善綠色建筑運營的體制與機制，使我國的綠色建筑走上持續(xù)發(fā)展的道路。